Hierzu hatten wir in der letzten WohnArt ein Muster zur Einlegung eines Rechtsmittels gegen den Bescheid (Einspruch beim zuständigen Finanzamt) sowie Hinweise auf ein weiteres Vorgehen für den Fall der Zurückweisung des Einspruchs veröffentlicht.
Zugleich hatten wir darauf aufmerksam gemacht, dass Haus & Grund Deutschland mit dem Bund der Steuerzahler ein Musterverfahren anstrebt.
Wir hatten allerdings nicht hinreichend deutlich gemacht, dass teilweise der Mustereinspruch, insbesondere aber die Prüfung der Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuergesetzes, sich nicht auf das für Niedersachsen gültige „Flächen-Lage-Modell“ beziehen, sondern auf das von der Mehrzahl der Bundesländer übernommene Bundesmodell.
Der Unterschied zeigt sich vor allem bei der Bedeutung des „Bodenrichtwerts“, der sich beim Bundesmodell bei unbebauten wie bebauten Grundstücken auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt.
Insbesondere die unbebauten Grundstücke werden dort mit dem Bodenrichtwert multipliziert, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Im niedersächsischen Flächen-Lage-Modell wirkt sich der Bodenrichtwert hingegen nur mittelbar im Rahmen der Festlegung des Lagefaktors aus.
Die nachfolgende Übersicht erläutert Prüfungsschritte des Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheides anhand des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes (NGrStG). Weitere Erläuterungen finden Sie auf der Internetseite www.haus-und-grund-niedersachsen.de nebst dortiger Verweise auf themenbezogene Videos. Sie ersetzt natürlich keine Prüfung des Einzelfalls.
Die ab dem 01.01.2025 festzusetzende Grundsteuer setzt sich zusammen aus dem Grundsteuerwertbescheid, dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde. Es ergehen mithin drei Entscheidungen, wobei in Niedersachsen der Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag in einem einheitlichen Bescheid festgesetzt werden.
Bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes (Äquivalenzwertes) werden die in der Grundsteuererklärung angegebenen Flächen des Grundstücks und des Gebäudes (1 ), eine wertunabhängige Äquivalenzzahl (2) sowie der Lage-Faktor (3) herangezogen .
(1) Die Grundstücksfläche ergibt sich gegebenenfalls aus dem Kauf- und/oder Übergabevertrag. Welche Gebäudeflächen in welcher Größe zu berücksichtigen sind, folgt aus§ 3 NGrStG.
(2) Für das Grundstück beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 € pro m² für das Gebäude 0,50 € pro m2 (§ 4 NGrStG).
(3) Zur Berechnung des Lagefaktors wird auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen, welche über die Internetseite www.grundsteuerviewer.de abgerufen werden können. Der Bodenrichtwert des betreffenden Grundstücks wird zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ins Verhältnis gesetzt und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 angewendet (§ 5 NGrStG).
Der so ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, so dass sich der Grundsteuermessbetrag ergibt.
Die Grundsteuermesszahl für Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen beträgt grundsätzlich 100 %. Für Wohnflächen beträgt die Grundsteuermesszahl 70 % (§ 6 NGrStG).
Folgendes Beispiel soll die Berechnung veranschaulichen:
Familie Muster bewohnt ein Einfamilienhaus in Niedersachsen mit einer Wohnfläche von 150 m². Das Grundstück weist eine Größe von 600 m² auf. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt 100 €/m², der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt bei 120€/ m². Damit ergibt sich folgende Berechnung:
Grundwert (I)
Lagefaktor (I.3) = (Bodenrichtwert des Grundstücks) ./. (durchschnittlichen Bodenwert der Gemeinde)
100 €./. 120 €/m2 = 0,95
Äquivalenzbetrag Grundstück (I.2) = Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl (Grundstück) x Lagefaktor
600 m2 x 0,04 € pro m2 x 0,95 = 22,8 €
Äquivalenzbetrag Gebäude (I.2) = Fläche Gebäude x Äquivalenzzahl (Gebäude) x Lagefaktor
150 m2 x 0,50 € pro m2 x 0,95 = 71,25 €
Grundsteuermessbetrag (I I)
Äquivalenzbetrag Grundstück x Grundsteuermesszahl (Grundstück) + Äquivalenzbetrag Gebäude x Grundsteuermesszahl (Gebäude)
= (22,8 € X 100 %) + (71 ,25 € X 70 %): 72,68 €
Der Bescheid ist separat anzugreifen. Insoweit wird auf die Rechtsbelehrung des Bescheides verwiesen.
Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der
Gemeinde. Im hiesigen Beispiel beträgt der Grundsteuermessbetrag 72,68 €. Der Hebesatz der Gemeinde entspricht 400 %. Dementsprechend ist eine Grundsteuer in Höhe von 290,72 € festzusetzen.
Auch gegen diesen Bescheid ist separat Einspruch einzulegen. Wie bereits ausgeführt, sind jedoch Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag separat anzugreifen. Ein Einspruch im Rahmen der Grundsteuerfestsetzung gegen Grundsteuermessbetrag und Grundsteuerwert ist als unbegründet zurückzuweisen.
Da aktuell unklar ist, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen, kann die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer aktuell nicht sicher berechnet werden.